2006年09月

2006年09月19日

2006年県基準地価発表,北九州市は

h19.9.19

国土交通省から9月19日付で、2006年の基準地価(7月1日時点)が発表されました。

 
「東京、大阪、名古屋の3大都市圏の平均で、
住宅地が前年比0・4%上昇、
商業地は同3・6%上昇し、ともにバブル期の1990年以来、
16年ぶりに上昇に転じた。

東京など大都市の中心部で先行した地価の回復が郊外にも
広がり、都市圏全体の地価を押し上げた。


3大都市圏で上昇率が30%を超えた地点は、
商業地で8地点、住宅地で1地点。

東京の千代田、中央、港の都心3区の平均上昇率は、
住宅地が前年比17・8%(前年4・9%)、
商業地は同14・2%(同2・8%)と、
上昇率が大きく拡大した。


一方で、全国平均は、住宅地が同2・3%下落、
商業地が同2・1%下落し、いずれも15年連続で下落した。
しかし、下落率は3年連続で前年より縮小し、
下げ止まりに向けた動きもうかがえる。


それでこれが、福岡はどうかというと、福岡市の商業地が
91年以来、15年ぶりに上昇に転じています。

福岡は、ファンドの土地買いが、激しいらしいですからねえ。
(私は北九州、それも実需物件が主ですから、詳細な状況はわかりませんが)

一方北九州市の商業地は、依然として下落しています。
下落率の高い、10地点のうち7地点が、
北九州市八幡西区と小倉北区になっています。

住宅地ですが、北九州市は、引き続き下落しています。
ただし下落率が縮小しています。」

と、ここまでが、国土交通省の発表です。


県基準地価・公示地価は、半年ほど遅れた地価情報なので、実際の現場の感想はどうかというと、北九州市にも一部の商業地には、ファンドの買いが入り、地価が底打ちしていると思います。


住宅地も、一部の人気地域では、下落が止まっているように感じます。


商業地、住宅地とも、限られた地区では、完全に下げが止まり、上昇に転じる気配すらありますが、商業地としていま一歩の場所、住宅地では郊外の土地は依然として下落傾向にあります。

ただし、現行はそれもほぼ底になっているような感はありますが。


おそらく次回の発表では、経済状況がこのまま続けば、大都市圏以外の地方都市でも大多数の都市で、「一部の商業地は上昇」となると思います。

ただ、今までの、地価の上昇サイクルは

大都市圏の商業地の上昇

地方都市の商業地の上昇

大都市圏の住宅地の上昇

地方都市の住宅地の上昇


でしたが、今回は


大都市圏の商業地の上昇

大都市圏の住宅地の上昇

地方都市の一部の商業地の上昇

地方都市の一部の住宅地の上昇

となると思います。


「地価の二局分化」が言われて久しいですが、今までのように、土地ならどんな土地でも画一的に上がる、そんなことは今後はもう無いと思います。

使える土地、人が欲しがる土地は、価格がその時々の状況で、上がりもするし下がりもするが、郊外の土地は良くて横ばいが精一杯。そんな感じになるのではないでしょうか。

e2103ams at 12:20|Permalinkclip!

2006年09月16日

自宅を少しでも高く売るコツ・その1

ご自宅を売却されるとき、少しでも高く売りたい。
そう思うのは、皆さん同じです。

ところが不動産にも、相場というものがありますから、相場からあまりにもかけ離れた価格での売却は無理です。

但しわずかなコツで、多少なら、売り値を上げることができます。

今回はそのコツのなかの一つを、教えます。


それは

「人と同じ時期に売らない」

ことです。


不思議なもので、同じマンションや同じ団地で、一軒売りに出てくると、続けて2件目3件目が、売りに出てくることがよくあります。

1軒2軒ぐらいならまだしも、3軒も4軒も同時期に売り物が出てくると、互いに価格の下げあいになります。
こうした事になると、我々業者も売るのに苦労します。
当然、高くは売れません。


あまり売り物が出すぎると、購入希望者も、「ここのマンションには、タチのよくない人間が住んでいるので、みんな引っ越したがっているのではないか?」と邪推したりする事になります。


ところが、一軒売れ二軒売れ全部売れると、同じマンションで売り物が、1年間も出てこない。


あれだけ売り物があったのに、最後の1軒が売れた後、ピッタリと売却物件が出てこなくなったりするのです。


また、そんなときに限って、「〇○マンションで欲しい」との指名買いの、注文があったりします。

あの部屋も、この部屋も売りに出ていたので、そのうち物件が出てくるだろうと思っていたら、いつまでたっても出てこない。


そのうち、ようやく1軒出てきたと思ったら、今度は、またまた続けて何軒も売りに出てくる。


こんな現象が、どこのマンションや、分譲地でも起き、珍しくないので、

「何でだろう?」

ずっと長い間、疑問に思っていました。

しかし、この本を読んで、この現象の答えが分かりました。



早坂 隆さんの「世界の日本人ジョーク集」から

ある豪華客船が航海の最中に沈みだした。
船長は乗客たちに速やかに船から脱出して海に飛び込むように、
指示した。
船長は、それぞれの外国人乗客にこう言った。

アメリカ人には「飛び込めばあなたは英雄ですよ」

イギリス人には「飛び込めばあなたは紳士です」

ドイツ人には「飛び込むのがこの船の規則となっています」

イタリア人には「飛び込むと女性にもてますよ」

フランス人には「飛び込まないでください」

日本人には「みんな飛び込んでますよ」




結論です。


自宅を少しでも高く売りたいのなら、

「同じ団地内の人と、同じ時期には売却しない」




売却をお考えなら、お気軽にどうぞ!!
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2006年09月12日

水巻町古賀1,480万円売家




本物件はお陰様で成約となりました。



物件種目:店舗付住居(住居転用可能)


所在地:水巻町古賀

交 通:古賀バス停徒歩2分

間取り:4LDK+店舗

土地面積:182.28m2 (55.13坪)

建物面積:161.07m2 (48.72坪)

構  造:鉄骨造3階建

築年月:平成3年10月築

設   備:電気・プロパンガス・上下水道

取引態様:媒介(仲介)

鉄骨造のため、一階店舗を車庫にして、住居に転用可能

詳細はアムズホームページ


e2103ams at 18:44|Permalinkclip!売買:一戸建 

2006年09月04日

一棟売りアパート:小倉南区西水町

一棟売りアパート

お陰様で本物件は成約済みとなりました。
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所在:北九州市小倉南区西水町
交通:高坊2丁目バス停歩3分
土地:262.87m2 (79.52坪)
建物:182.52m2 (55.21坪)
軽量鉄骨造2階建
S48年11月築
2K×6戸

満室時年収
3.5万円×6戸=21万円/月 256.8万円(駐車料含む)
満室時利回り 19.3%

周辺土地値18万円〜20万円

お手頃な価格で高利回り!!
早い者勝ちです。
詳細はお問合せ下さい。
0120.