不動産レポート

2006年08月28日

北九州市の中古住宅流通事情(平成18年夏現在)

相変わらず売れる地域、売れる価格帯の物件と、
売れない地域、売れない価格帯の物件の、
2極化がはっきりしています。


売れない物件は、半年1年たっても売れていません。


東京などの大都市圏では地価が反転し始めたと報道されていますが、地方、とくに北九州には無関係の話です。


ただし、そうは言ってもわずかながら、変化の兆しも一部にはあります。
人気地区の物件や売れ筋価格帯の物件に限っての話ですが、店頭に出さずに売却された例をチラホラ聞くようになりました。

半年ほど前までは、われわれの目で見ても、かなりの優良物件でも広告せずに売れることはまずなく、売れ行き不振を実感していたものですが、優良物件に限っての話ですが、表に出ることなく売れています。

しかし、この現象が、北九州市での不動産価格の底打ちによるものか、今回の金利上昇を見て、あわてた個人客の駆け込み需要によるものなのかは、もう少し動向を見ないと分かりません。


ただ私の個人的な意見ですが、そろそろ北九州も地価下落が底をうったのではないかとの予感がします。


なぜなら、大型団地の売り出しが、一段落したからです。
北九州市では、ここ10年以上も、1000区画を超える大型団地が多いときは2・3カ所も同時に売り出され、宅地の供給過剰感が有りました。


まだ売り出し中の団地や、残地もありますが、ほぼ販売終了の団地が多く、今後はそんなに大量の宅地供給予定はありません。

そうしたことを考えると反転はしないでしょうが、下げ止まってこれ以上の下落は、ない気がします。

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北九州市での中古住宅売れ筋価格帯

1500万円から2000万円。

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団塊ジュニアが、主購買層になるため、土地は狭くても良いので、築後10年以内の築浅物件が好まれています。
上記価格帯で、築浅・駐車2台可であれば、売れ筋物件になります


e2103ams at 11:17|Permalinkclip!

2006年08月23日

北九州市の新築分譲・中古マンション事情(平成18年夏現在)

今までずっと、北九州市の地元マンション業者だけで供給されてきた感のある、北九州市の新築マンション市場に、今年から県外および福岡市のマンション業者が参入しています。


県外や博多は、不動産ファンドの土地買いが激しくて、分譲マンションとして採算が取れる価格での用地購入が難しく、ファンドの買いが、まだあまり入っていず、地価の安い北九州に来ているようです。


彼らが購入している土地は、企業が持っていた遊休地。

それも1000坪・2000坪といった、北九州市のマンション用地としては大きな面積の土地を、資金力で購入しています。


従来、北九州の分譲マンションといえば、商業系を除けば400坪〜500坪の土地に、専有面積70m2(21坪)3LDKで40〜50戸のマンションが通常でした。


それ以上の戸数のマンションは、需要を考えれば、マンション業者がよほどの自信がもてる場所以外、敬遠されていたんですね。


ところが市外のマンション業者は、そうした従来の、地場マンション業者の常識を打ち破った、大型マンションを供給しています。


地場業者がリスクを考え購入をためらった土地を、無競争状態で安く買い、比較的専有面積の広いマンションを、従来価格より安く売り出しました。

そして、「北九州市で、本当にそんな大型マンションが、さばけるのか?」と、業界の人間が見守るなか、あっという間に完売させています。


この成功を見た、その他の市外マンション業者も続々参入してきていますので、無風状態だった北九州市のマンション市場に、これからしばらくは、市外のマンション業者旋風が吹くのは間違いありません。


購入を検討されている方にとっては、良い傾向だと思いますね。

新築マンションがそうした状況ですから、中古マンションも相場が落ち着いています。


逆に数年前に購入され、売りたい方にとっては、数年前より今のほうが安く買えるわけですから、価格が下がって売るに売れない人もいると思います。


購入者にとって、金利が安い今、チャンスだと思いますよ。

e2103ams at 11:10|Permalinkclip!

2006年06月27日

北九州市の競売事情

北九州市でも、最近めっきり競売物件が減ってきました。

数年前までは、1回の入札につき、70件前後出ていたのではないかと思いますが、最近は40件程度に減っています。


理由は

1.金融機関による、不良債権処理の終わり
2.競売妨害の減少による、流通促進
3.競売落札促進策の効果(最低価格の見直し・特売の処理スピードアップなどなど)

などだろうと思います。


物件は少なくなる。落札価格は市場価格に限りなく近づく。


競売はすでに、「不動産業者の物件仕入れの場所」では無くなっているのを実感します。







e2103ams at 17:20|Permalinkclip!

2006年01月13日

マンションは今が買い時です。

耐震強度偽装のあおりで、中古マンションに対する問合せが減っています。
確かにあんな事件があれば、だれしもこの時期、しばらく検討時期をずらそうとなるでしょうね。
気持ちは分かります。

ただし、ここ数年でマンションを購入しようと思っておられる方は、逆に今が絶対に買い時です。


理由は

様子見の買い渋り客の増加で、相場が崩れているからです。


ですから、今から半年後、一年後に購入するより、今購入したほうが絶対に安く買えます。

ただし、どのマンションでも良いかというと、もちろんそんな訳は無く、今この時期に買っても良いマンションの条件があります。


その条件ですが、ズバリ、


耐震偽装は間違ってもしていないであろうマンションを購入する事

です。


例えばこのマンション。昨年の年末にご紹介した、ヴェルデコート青山一番館


分譲時の事業主は、積水ハウス株式会社と株式会社日鉄ライフです。
施工が、鹿島建設・新日本製鉄・山九の共同企業体。

どの会社も、会社説明は不要ですよね。
日鉄ライフは北九州の人間なら、ご存知の方も多いと思いますが、新日鉄の不動産関連会社です。

さらに特筆すべきは、施工に鹿島が入っていることですね。
鹿島建設はゼネコンのなかでもスーパーゼネコンといわれている大手5社の一社。
実質、業界のオピニオンリーダーです。

こんなこと書いても、建設業界の事情を皆さんご存じないでしょうから、「トップゼネコンだからどうした。」と思われるでしょうが、鹿島は仕事ほしさに、どんな工事でも請けるような会社ではありません。

どころか逆に、ポッと出の小さなマンション業者が鹿島に施工依頼しても、場合によると断られるんじゃないでしょうか?
施工を値切られて手抜き、なんて会社では無く、値切ると向こうから断ってくる会社です。(笑)
それぐらいの格の会社なんです。


ですから、このマンションは耐震診断をするまでも無く、偽装などはおそらくしてません。



もう一度繰り返しますが、ここ数年でマンション購入をお考えなら、今が絶好のチャンスです。

「春先に金利上げ」も、しきりに日銀がアナウンスし始めています。
長く続いた低金利も、今年で終わりになるかもしれません。

このマンションに限らず、事業主・施工者がしっかりしていて耐震偽装していないであろうマンションを探して、交渉し購入すると、金利の面でも、価格の面でも、一年後に購入するより、お得な買物が出来るはずです。

ここ数年でマンション購入をお考えなら、今すぐ当社に物件探しをご依頼下さい。
当社がプロの目で、安心のマンションを選び、ご紹介させていただきます。

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2005年12月05日

北九州市の中古住宅売買流通状況

東京や博多では、地価が底を打ち反転しているようですが、北九州市では依然として軟調です。

特に郊外ニュータウンで築後5年などの築浅物件は、総額が張り、動きが悪いです。
多少物件が良くても、広告に対しての問合せ自体が無く、実際の物件価値以上の値下げを余儀なくされています。

反対に、市内で総額1500万円までの中古住宅であれば、前面道路が狭いなど物件に多少欠点があっても、比較的早くに売れています。


そうした動きから、新築が十分購入できる方でも、中古住宅で築後間も無い、築浅物件を探してみるのも、面白いかもしれません。
意外な掘り出し物の、中古物件に出会う可能性があります。

それと最近の傾向ですが、以前では考えられないような、市街地での中古住宅の売り物がちらほら見かけられます。

立地条件の良いところに有った、企業社宅跡などが売却され、そうした場所に建ったマンションや分譲地を購入された人の、買換え物件が出てきているためだと思います。

今ならば、当社などの不動産業者に依頼されて、ある程度の時間をかければ、市街地での中古住宅購入も可能と思われます。


また、金利についても、利上げの話が出てきていますので、現時点でフラット35など長期固定の住宅ローンを組んで、金利上昇リスクを無くせば、将来的に考えても有利な購入が出来るチャンスではないかと思いますが。


(レポート:平成17年12月現在 北九州市の中古住宅流通事情)

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